O regulador federal de empréstimos habitacionais dos EUA está analisando como as posses de criptomoedas poderiam ajudar os solicitantes de hipotecas a se qualificarem para empréstimos habitacionais. A medida ocorre em meio a um declínio no número de solicitações de hipotecas nos últimos anos, à medida que os EUA enfrentam uma crise habitacional.
Em uma declaração no X em 23 de junho, Bill Pulte, chefe da Agência Federal de Financiamento Habitacional (FHFA), disse que sua agência irá “estudar o uso de [sic] ativos em criptomoedas em relação a qualificação para hipotecas.”
A propriedade de casas permaneceu relativamente estável nos últimos 50 anos nos EUA, com cerca de 62% da população possuindo casas. No entanto, o número de novos solicitantes viu um declínio acentuado nos últimos anos.
Embora alguns credores boutique já permitam que os mutuários usem suas criptomoedas como garantia, um estudo e reconhecimento da FHFA representaria um grande avanço para a adoção de criptomoedas, especialmente em meio a números decrescentes de solicitações de hipotecas.
A FHFA vai a favor das criptomoedas em hipotecas, enquanto as taxas de habitação caem
Embora escassos em detalhes, os comentários a favor das criptomoedas de Pulte surgem em um momento em que o mercado imobiliário dos EUA está enfrentando sérias dificuldades.
O número de originações de hipotecas — ou seja, o processo no qual um credor trabalha com um mutuário para formar um empréstimo hipotecário — caiu para níveis quase recordes em meados de 2024 e melhorou pouco no primeiro trimestre de 2025. A queda nas originações, e particularmente na refinanciação, foi atribuída a vários fatores.
Primeiramente, a oferta de habitação não está crescendo suficientemente para atender à demanda. A construção está atrasada, mais habitação está sendo comprada por investidores, em vez de por futuros proprietários, e proprietários idosos ainda estão vivendo em casa, em vez de se mudarem para acomodações para idosos.
O empréstimo também está se tornando mais caro, e muitos atribuíram a queda nas originações às taxas de juros mais altas do Federal Reserve para combater a inflação. Pulte criticou as políticas de taxa do Fed, chegando a pedir a renúncia do presidente Jerome Powell, que será ouvido pelo Congresso em 26 de junho.
Em meio a esses ventos contrários, Pulte está buscando maneiras de tornar o empréstimo mais viável para os proprietários.
A aprovação da FHFA poderia abrir os credores para criptomoedas
Reconhecer oficialmente as criptomoedas na FHFA poderia abrir programas de empréstimo federal consideráveis para mais mutuários. Em 2024, a FHA sozinha emitiu mais de 760.000 hipotecas unifamiliares no valor de $230 bilhões.
Até 23 de janeiro de 2025, a maioria dos bancos não poderia oferecer empréstimos ou hipotecas garantidos por criptomoedas devido ao Boletim de Contabilidade de Pessoal nº 121, uma regra bancária da Comissão de Valores Mobiliários que exigia que as instituições financeiras contabilizassem criptomoedas como um passivo em vez de um ativo em seu balanço. A regra foi revogada rapidamente após a posse do presidente Donald Trump.
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Ainda assim, empréstimos garantidos por programas federais como FHA, VA e USDA atualmente não permitem que os mutuários usem suas criptomoedas como garantia. De fato, alguns empréstimos federais podem nem permitir liquidações em dólares de vendas de criptomoedas para serem usadas como entrada, de acordo com o editor da 99Bitcoins, Sam Cooling.
O especialista em finanças pessoais Andrew Lokenauth disse que os futuros proprietários que desejam comprar com os proventos do Bitcoin precisam “ter cuidado para documentar tudo e salvar a papelada.”
Os defensores do Bitcoin elogiaram a abertura de Pulte ao Bitcoin (BTC), com alguns afirmando que já existem características que os credores preferem — por exemplo, um histórico de papel transparente — incorporadas ao ativo digital.
Mitchell Askew, analista da Blockware, serviço de mineração de Bitcoin, disse que a liquidez do ativo e a custódia transparente, nomeadamente sua blockchain pública, o tornam uma “garantia perfeita” para empréstimos habitacionais.
CJ Konstantinos, fundador da empresa de hipotecas e títulos em Bitcoin People’s Reserve, disse que o Bitcoin poderia ajudar ainda mais a reduzir o risco do mercado de títulos lastreados em hipotecas que a FHFA supervisiona, regulando a Fannie Mae e a Freddie Mac. “Isso é uma decisão óbvia.”
Quem quer empréstimos em criptomoedas?
Já existe um pequeno número de credores que permitem que os mutuários ofereçam suas criptomoedas como garantia, mas eles são poucos e distantes entre si. Esses atendem mais à classe de investidores de compradores de imóveis e apresentam riscos que alguns podem não estar prontos para suportar.
Milo (anteriormente MiloCredit) aprova empréstimos para mutuários instantaneamente, mas eles primeiro precisam mostrar que têm criptomoedas suficientes para cobrir todo o valor do empréstimo. O CEO da Milo, Josip Rupena, disse que muitos clientes estavam comprando suas segundas casas, propriedades de férias ou propriedades de investimento.
“Muitos têm rendas altas, mas os bancos tradicionais não os qualificariam para o valor total dessas casas,” ele disse.
Strike, outra empresa que oferece empréstimos garantidos por Bitcoin, afirma que existem alguns riscos nos empréstimos em criptomoedas em sua forma atual. A volatilidade é um fator importante. Se o preço do BTC cair dramaticamente, a taxa de empréstimo para valor aumenta, “o que pode acionar chamadas de margem ou liquidações — vendas forçadas em momentos inoportunos.”
Os credores também estão abertos ao risco. Um comentarista afirmou: “Os modelos de risco para isso serão insanos. As hipotecas tradicionais assumem renda e ativos relativamente estáveis. Agora você está lidando com mutuários cujo patrimônio líquido pode oscilar 50% em uma semana. Como você testa um portfólio quando sua garantia inclui tudo, desde Bitcoin até tokens aleatórios de DeFi?”
Mas a posse de criptomoedas nos EUA está se tornando cada vez mais comum, com legisladores e reguladores em Washington se movimentando rapidamente para implementar regras e estruturas legais que sejam amigáveis à indústria.
Estudos recentes mostram que as criptomoedas não são mais apenas o domínio de ricos irmãos das criptos, mas estão sendo cada vez mais vistas como um ativo de varejo legítimo entre investidores normais. Cerca de 20% dos americanos, cerca de 65 milhões de pessoas, são estimados atualmente como possuidores de criptomoedas, de acordo com o relatório “Estado das Criptomoedas 2025” da Associação Nacional de Criptomoedas.
Os investimentos deles também não são astronômicos; cerca de 74% dos portfólios de criptomoedas nos EUA valem menos de $50.000.
Permitir criptomoedas para entradas ou como garantia poderia desbloquear a propriedade da casa para o número crescente de investidores se o Bitcoin se juntar à lista de outros títulos que eles podem usar para conseguir uma hipoteca.
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