O mercado imobiliário da China está colapsando e não há ninguém para resgatá-lo. Os desenvolvedores estão presos, os compradores estão ausentes e a população está caindo a pique.

A bagunça imobiliária do país não começou este ano. Está em espiral desde o final de 2020, e agora a última gota é demográfica: menos pessoas estão vivas para comprar casas. Isso significa mais apartamentos vazios, menos vendas de casas e um setor imobiliário sangrando sem solução real.

Os números são brutais. O Goldman Sachs disse esta semana que a demanda por novas casas na China em áreas urbanas está presa a menos de 5 milhões de unidades por ano, uma queda em relação a 20 milhões em 2017.

O problema é simples. Há menos pessoas nascendo, mais pessoas morrendo e nenhum crescimento restante nas cidades. “A queda da população e a desaceleração da urbanização sugerem uma demanda demográfica em declínio por habitação,” escreveram os economistas do banco em sua nota de segunda-feira, conforme relatado pelo CNBC.

Menos bebês, menos compradores, menos casas vendidas.

O Banco Mundial agora espera que a população da China diminua abaixo de 1,39 bilhão até 2035, em comparação com 1,41 bilhão hoje. Tianchen Xu, economista sênior da Economist Intelligence Unit, disse que a queda se deve a menos nascimentos e mais mortes ligadas a uma população envelhecida.

O Goldman Sachs acrescentou que isso derrubará a demanda por casas em meio milhão de unidades a cada ano nesta década, e esse impacto ficará mais acentuado na década de 2030—1,4 milhão a menos de casas vendidas a cada ano. Na década de 2010, o crescimento populacional adicionou 1,5 milhão de unidades à demanda a cada ano. Isso virou completamente agora.

O país tentou consertar isso. Em 2016, Pequim encerrou a política do filho único. Eles também ofereceram incentivos financeiros para incentivar as pessoas a terem mais filhos. Nada disso funcionou. As taxas de fertilidade continuaram caindo. Xu disse que essas políticas têm “efeito limitado” porque não resolvem problemas da vida real, como baixa renda, empregos instáveis e o alto custo de ter filhos. Ele também disse que muitos jovens estão adiando o casamento, escolhendo carreiras em vez disso, ou simplesmente não estão interessados em formar famílias.

E o colapso é visível nas escolas. Nos últimos dois anos, quase 36.000 jardins de infância fecharam em toda a China, com base em dados do Ministério da Educação. Mais de 10 milhões de alunos da pré-escola desapareceram do sistema.

O número de escolas primárias caiu em quase 13.000 entre 2022 e 2024, o que está apagando a demanda habitacional baseada na educação que antes impulsionava os preços em bairros-chave.

As pessoas costumavam pagar prêmios para viver perto de escolas de alto nível. Agora esses prêmios estão evaporando. William Wu, analista imobiliário da Daiwa Capital Markets, disse que menos crianças e regras de matrícula em mudança significam que essas casas não têm o mesmo valor. Os governos locais também estão reduzindo o acesso a escolas baseadas em distritos, que costumava elevar os preços.

Uma mãe em Pequim relatou ao CNBC que comprou seu apartamento há dois anos por o dobro do preço médio na cidade. Ela fez isso para que seu filho de 7 anos pudesse entrar em uma boa escola pública. Mas agora a unidade vale 20% menos. Esse cronograma se alinha com os dados da Wind Information, que mostram que a matrícula na primeira série em 2023 foi a mais alta em duas décadas—logo antes de colapsar novamente em 2024, o ano em que seu filho começou a escola.

Os preços caem mais acentuadamente à medida que ninguém compra.

O mercado imobiliário não se recuperou do colapso que começou no final de 2020. A ação do governo—tanto nacional quanto local—fez pouco para desacelerar. Desde setembro passado, uma série de medidas foram implementadas, mas mal fizeram uma diferença. Os preços de novas casas caíram em maio na maior velocidade em sete meses, disse Larry Hu, economista-chefe da China no Macquarie. Foram dois anos seguidos de queda de preços.

As vendas estão caindo tão rapidamente. Na primeira metade deste mês, as vendas de novas casas em 30 grandes cidades da China caíram 11% em relação ao ano anterior. Isso é pior do que a queda de 3% em maio. Hu acrescentou que, embora o governo esteja tentando apoiar o mercado, nada disso está interrompendo a hemorragia.

O Goldman espera que o aumento da vida urbana desacelere nos próximos anos. Isso elimina o que resta da história de crescimento. Wu concordou. Ele disse que o verdadeiro impacto do colapso demográfico da China no setor imobiliário não ocorrerá de uma só vez. Levará décadas. No entanto, ele apontou que “parte desse declínio será compensada pela urbanização contínua e pela demanda por upgrades habitacionais.” Mas, neste momento, esses upgrades não estão chegando rápido o suficiente.

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