Token hóa bất động sản có thể tạo ra 4.000 tỷ USD giá trị thị trường toàn cầu vào năm 2035, góp phần tái định hình ngành quản lý tài sản bằng công nghệ blockchain.
Một thập kỷ tới có thể chứng kiến sự chuyển mình toàn diện của ngành quản lý tài sản nhờ token hóa bất động sản – một công nghệ cho phép biến bất động sản vật lý thành các đại diện kỹ thuật số có thể giao dịch trên blockchain. Theo dự báo từ Trung tâm Dịch vụ Tài chính Deloitte, quy mô thị trường bất động sản được token hóa toàn cầu sẽ đạt mốc 4.000 tỷ USD vào năm 2035, tăng mạnh so với mức dưới 300 tỷ USD của năm 2024. Mức tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) 27% phản ánh kỳ vọng ngày càng lớn vào tiềm năng thay đổi cục diện ngành tài chính của công nghệ này.
Token hóa về bản chất là quá trình mã hóa các quyền sở hữu tài sản (như nhà ở, đất đai, cổ phần trong dự án bất động sản) thành các token kỹ thuật số có thể được sở hữu theo tỷ lệ và giao dịch tức thời. Khác với các công cụ đầu tư truyền thống đòi hỏi giá trị lớn và quy trình phức tạp, token hóa mở đường cho mô hình sở hữu phân đoạn, tạo điều kiện để nhà đầu tư cá nhân tiếp cận các danh mục bất động sản vốn chỉ dành cho tổ chức.
Với khả năng cắt giảm chi phí trung gian, tăng tính minh bạch và cải thiện thanh khoản, token hóa không chỉ mở rộng quy mô nhà đầu tư mà còn giúp các nhà quản lý tài sản vận hành hiệu quả hơn trong một môi trường pháp lý và công nghệ đang dần thích nghi với tài sản số.
Phân tích dự báo của Deloitte cho thấy ba phân khúc chính sẽ chi phối thị trường bất động sản được token hóa đến năm 2035. Đầu tiên là các quỹ bất động sản tư nhân, dự kiến đạt quy mô 1.000 tỷ USD, tương ứng tỷ lệ thâm nhập thị trường 8,5%. Đây là lĩnh vực có tốc độ tăng trưởng tiềm năng lớn nhất nhờ mô hình phân phối vốn và vận hành linh hoạt thông qua blockchain.
Phân khúc thứ hai là quyền sở hữu được token hóa đối với các khoản vay và chứng khoán hóa tài sản, dự kiến chiếm tỷ trọng lớn nhất với quy mô lên tới 2.390 tỷ USD – mặc dù tỷ lệ thâm nhập khiêm tốn ở mức 0,55%. Việc chuyển đổi các sản phẩm nợ thành token có thể mang lại tốc độ xử lý nhanh hơn và chi phí thấp hơn nhờ tự động hóa các bước trong chuỗi giá trị như định giá, tập hợp khoản vay và báo cáo hiệu suất.
Phân khúc thứ ba là quyền sở hữu token hóa đối với đất chưa phát triển hoặc dự án đang thi công – lĩnh vực mới mẻ nhưng có tiềm năng giải quyết nhu cầu tài trợ linh hoạt cho các dự án quy mô lớn, với dự báo quy mô 50 tỷ USD và tỷ lệ thâm nhập thị trường khoảng 0,8%.
Quỹ bất động sản: thử nghiệm mô hình “on-chain”
Trong số các trường hợp sử dụng, quỹ bất động sản tư nhân là minh chứng tiêu biểu cho tiềm năng chuyển đổi của token hóa. Hai mô hình đang được áp dụng: token hóa “off-chain” thông qua các pháp nhân chuyên biệt phát hành token nợ bảo đảm bằng tài sản cơ sở (ví dụ như mô hình SPV – Special Purpose Vehicle), và mô hình “on-chain” hoàn toàn – sử dụng trust deed bất động sản được mã hóa trực tiếp trên blockchain.
Một ví dụ điển hình là quỹ nợ trị giá 100 triệu USD mà Kin Capital dự kiến phát hành trên nền tảng blockchain Chintai vào năm 2025. Mô hình này cho phép các nhà đầu tư tổ chức đủ điều kiện trên toàn cầu tham gia với mức đầu tư tối thiểu 50.000 USD, đồng thời tích hợp các điều khoản pháp lý, lưu ký và phân phối lợi nhuận trực tiếp qua smart contract.
Không chỉ thay đổi cách huy động vốn, token hóa còn mở đường cho khả năng tùy chỉnh danh mục đầu tư sâu sắc hơn – từ việc lựa chọn tài sản theo xếp hạng ESG, địa điểm đến cơ cấu vốn. Tuy nhiên, một câu hỏi then chốt vẫn chưa có lời giải hoàn chỉnh: ai là bên có quyền truy cập tài sản thực khi xảy ra vỡ nợ, và liệu các quyền lợi pháp lý có được đảm bảo trong một môi trường vận hành số hóa?
Lĩnh vực chứng khoán hóa – vốn từng bị hoài nghi sau khủng hoảng tài chính 2008 – đang tái định hình nhờ blockchain. Redwood Trust, từ năm 2021, đã ứng dụng công nghệ của LiquidFi trong việc chứng khoán hóa các khoản vay của CoreVest, cho phép báo cáo hiệu suất cấp khoản vay hàng ngày – thay vì chu kỳ hàng tháng trước đây. LiquidFi khẳng định thời gian báo cáo đã được rút ngắn từ 55 ngày xuống còn 30 phút thông qua blockchain Stellar.
Figure Technologies, một công ty fintech khác, đã phát hành hơn 13 tỷ USD khoản vay HELOC và thực hiện thương vụ chứng khoán hóa HELOC đầu tiên có xếp hạng tín nhiệm công khai trên blockchain vào năm 2023. Công ty này ước tính tiết kiệm khoảng 850 USD cho mỗi khoản vay 100.000 USD, nhờ việc tự động hóa các quy trình cấp vốn và phát hành chứng khoán.
Cơ hội mới cho các dự án bất động sản đang thi công
Token hóa không chỉ dừng lại ở các tài sản hiện hữu. Những dự án bất động sản đang thi công – vốn đòi hỏi nguồn vốn lớn và vòng đời phức tạp – đang ngày càng được tiếp cận qua mô hình token hóa. Năm 2024, T-RIZE Group đã ký kết thỏa thuận trị giá 300 triệu USD để token hóa một khu nhà ở 960 căn tại Canada. Trong khi đó, một nhà đầu tư Ấn Độ công bố quỹ 1 tỷ USD tích hợp vốn cổ phần và nợ được token hóa nhằm tài trợ cho các trung tâm dữ liệu toàn cầu.
Mô hình này cho phép huy động vốn trên toàn bộ cấu trúc vốn, từ nợ, vốn chủ sở hữu cho tới các hình thức lai, trên cùng một nền tảng – mang lại tính linh hoạt cao trong việc điều phối dòng tiền theo từng giai đoạn phát triển dự án. Các giao thức như Centrifuge kết hợp với hệ sinh thái DeFi (ví dụ MakerDAO) đang đóng vai trò trung gian tài trợ bắc cầu cho các khoản vay bất động sản.
Dù tiềm năng phát triển là rõ rệt, việc triển khai token hóa bất động sản không nên được xem là giải pháp vạn năng. Lựa chọn blockchain phù hợp cần dựa trên nhiều yếu tố: khả năng mở rộng, độ an toàn, chi phí giao dịch và mức độ tương thích với khuôn khổ pháp lý hiện hành. Các nền tảng như Ethereum, Avalanche hay các blockchain chuyên biệt cho tài sản (ví dụ Polymesh) đang được thử nghiệm nhưng chưa có chuẩn mực thống nhất.
Lưu ký tài sản số vẫn là một mắt xích yếu, đặc biệt khi nhiều tổ chức chưa đủ năng lực triển khai hạ tầng bảo mật độc lập. Ngoài ra, sự khác biệt trong cách ghi nhận tài sản token hóa trong sổ sách kế toán và xử lý thuế cũng là trở ngại đáng kể, đòi hỏi khung pháp lý linh hoạt hơn từ phía cơ quan quản lý.
Token hóa bất động sản có thể không thay đổi ngay lập tức ngành tài chính – nhưng nó đang đặt nền móng cho một mô hình quản lý tài sản mới: minh bạch hơn, thanh khoản cao hơn và mở rộng khả năng tiếp cận hơn bao giờ hết. Với sự tham gia ngày càng rõ nét của các định chế tài chính, công nghệ này có thể trở thành lực đẩy chủ lực cho quá trình số hóa tài sản toàn cầu trong thập kỷ tới.
