美國正研議將比特幣納入房貸抵押體系，此舉可能顛覆 6.6 兆美元的市場。本文探討其對金融體系的影響、監管分歧、潛在利益，以及此變革如何為持幣者和房市帶來新的機遇。 （前情提要：美國房貸接受抵押比特幣！CZ、Michael Saylor齊喊：BTC重新定義「美國夢」 ） （背景補充：炸裂！比特幣被美國房貸體系「收編」，房利美、房地美正研究BTC抵押 ）   在 5 月 27 日，Cantor Fitzgerald 啟動了其針對機構客戶的 20 億美元比特幣抵押貸款計畫，首批交易對象包括加密公司 FalconX Ltd. 和 Maple Finance。作為美國公債的官方承銷商之一，這家華爾街百年老牌機構的入局，被視為一項極具象徵意義的突破。 比特幣，正在從一種存量資產，轉變為可以影響信貸體系的金融工具。 而僅僅一個月後，美國聯邦住房金融局 (FHFA) 局長 Bill Pulte 又拋出重磅訊號。他已要求房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 兩家美國住房信貸支柱企業，研究將比特幣等加密貨幣納入抵押貸款評估體系的可行性。這一表態引發市場劇烈反應，24 小時內比特幣價格上漲近 2.87 %，重新突破 108,000 美元。 正如 Coinbase 廣告片中提出的靈魂拷問：「在 2012 年你需要 3 萬枚比特幣購買一棟房子，而現在你只需要 5 枚。如果房價在比特幣計價中一直降價，那為什麼在美元計價中卻一直上漲呢？」，這次的比特幣房貸會對美元體系造成什麼影響呢？ Bill Pulte 的話作數嗎？ Bill Pulte 在推特公開喊話房利美 (FNMA) 和房地美 (FHLMC)，讓這兩家公司做好準備。這裡提及的房利美 (FNMA) 和房地美 (FHLMC) 是美國兩家政府贊助的企業，雖然它們並不直接向購屋者發放貸款，但在二級抵押貸款市場中扮演著核心「造市商」角色，透過收購私人機構發放的房貸，它們的存在確保了貸款市場的流動性與可持續性。 自 2008 年次貸危機後設立的聯邦住房金融局 (FHFA) 則負責監管這兩家機構，根據摩根大通的研究報告，截至 2024 年 12 月，房利美和房地美共計擔保了 6.6 兆美元的機構抵押貸款支援證券 (MBS)，佔美國所有未償還抵押貸款債務的 50%。由美國政府提供全額信託和信用擔保的吉利美 (由 HUD 直接監管) 抵押貸款則為 MBS 提供了 25 億美元，佔比 20%。 截至 2024 年 12 月機構 (吉利美、房利美、房地美) 抵押貸款支援證券未償還餘額，來源：jpmorgan 在川普第一任期內，利害關係人曾討論了各種 GSE (政府贊助企業) 改革方案，但未取得任何立法進展，而 Pulte 之所以在推文中用「命令」的語氣，是因為他作為 FHFA 的主席在這兩家公司中擔任「監督」的董事會職位，且在 2025 年 3 月上任後便進行了大刀闊斧的人員與架構改革，調離兩大機構多名董事，自任董事會主席，並解僱 14 名高階主管，包括房地美的執行長，進行全面重組，這讓 FHFA 對 GSE (政府贊助企業) 的掌控權顯著增強，並與白宮及財政部協商，探討帶有「隱性擔保」基礎上的公開上市方案，其政策動向對金融體系具有深遠影響。如今，FHFA 開始探索將加密資產納入抵押貸款承銷評估體系，標誌著監管層對加密資產的態度正發生結構性轉變。 Pulte 的個人背景更讓這則消息增添複雜意味。作為美國第三大住宅建築公司，普爾特房屋公司的第三代掌門人，與川普總統一樣同為房地產世家的繼承者，他同時也是川普親信中最早公開支持加密貨幣的聯邦高官之一。早在 2019 年，他便在社羣媒體上倡導加密資產的慈善發展，並披露個人持有大額比特幣與 Solana。他曾投資 GameStop、Marathon Digital 等高波動性資產，不同於普通的政客，他在投資的部分似乎更加貼合「Degen」的形象。結合他此前的「加密履歷」，似乎他希望將加密資產引入美國家庭購屋體系並非一時興起。 政府內部的分歧 另一方面，政府內部其實也存在明顯分歧。ProPublica 在三月曾披露，美國住房與城市發展部 (HUD) 也在探索將穩定幣與區塊鏈技術用於追蹤聯邦住房補助資金，一位 HUD 官員透露，區塊鏈方案的推動者是 Irving Dennis，丹尼斯是 HUD 新任首席副財務長，曾是全球諮詢巨擘安永的合夥人。 不同於 FHFA 負責的房利美、房地美這類「半官方的 GSE」，HUD 負責的吉利美為 100% 的政府機構。因此在此方面的討論也更加嚴謹，該提議在內部遭遇了激烈的反對，一些人認為這可能會引發像是 2008 年的次貸危機，部分官員甚至稱之為「像拿大富翁遊戲幣來發錢」。一份內部備忘錄指出，HUD 並不缺乏審計和金流追蹤能力，引入區塊鏈與加密支付不僅徒增複雜度，還可能引發受助資金價值波動甚至合規問題。 當前，像 Milo Credit、Figure Technologies 等平臺，已經在提供比特幣抵押的房貸產品。但它們由於無法將貸款證券化出售給房利美與房地美，因此貸款利率高企、流動性受限。而一旦比特幣被納入聯邦房貸承銷體系，不僅能降低借款利率，也意味着持幣者可以釋放槓桿效應，從「HODL」轉向「在美國構建家庭資產配置」。 當然，風險不容忽視。如前 SEC 官員 Corey Frayer 所警告，一旦將不穩定的加密資產引入 FHA 提供擔保的 1.3 兆美元抵押貸款體系，其任何一次市值脫鉤事件都可能帶來系統性衝擊。而法律學者 Hilary Allen 更直言，將最弱勢羣體作為試驗田強行推進技術變革，是極其危險的。 這種分歧的核心，在於美國是否準備好將比特幣從「另類投資品」正式納入公共金融體系。而 FHFA 的研究方向即允許持有者用比特幣餘額直接滿足頭期款或準備金要求，其深遠意義在於它首次讓去中心化資產具備了「住房槓桿」效應。另一方面，加密資產的波動性讓其在作為「準備資產」時天然存在估值...

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