A tokenização imobiliária representa uma das inovações tecnológicas mais importantes no setor imobiliário, aproveitando a blockchain para converter ativos físicos ou financeiros em representações digitais fracionadas.
Esse processo permite a compra, venda ou manutenção de ações em imóveis ou títulos relacionados de maneira mais simples, segura e transparente. Como resultado, a tokenização abre novas oportunidades para operadores e investidores, superando algumas barreiras históricas, como ineficiência operacional, altos custos administrativos e participação limitada do varejo.
Previsões de crescimento para a tokenização imobiliária global
De acordo com John D’Angelo, um especialista na área, o mercado global para tokenização de imóveis comerciais está prestes a expandir significativamente até 2035.
O Deloitte Center for Financial Services estima que, dos atuais 0,3 trilhões de dólares em 2024, o valor dos imóveis tokenizados alcançará cerca de 4 trilhões de dólares em pouco mais de uma década, com uma taxa de crescimento anual composta (CAGR) de 27%.
Principais componentes do ecossistema tokenizado
O mercado será estruturado principalmente em três segmentos-chave:
Fundos imobiliários privados tokenizados, que otimizam a emissão e a negociação secundária.
Propriedade de empréstimos e securitizações tokenizados, o segmento destinado a deter a maior parte do mercado.
Terrenos não desenvolvidos ou projetos de construção divididos via token.
Entre esses, a propriedade tokenizada de empréstimos e securitizações é esperada como o setor mais relevante, enquanto fundos privados mostram um potencial significativo de crescimento graças à eficiência introduzida pela blockchain.
Fundos imobiliários tokenizados: eficiência e acessibilidade
A tokenização permite que fundos imobiliários privados simplifiquem muitas operações, desde captação de recursos até gestão de ativos e negociação secundária. Por meio de plataformas blockchain, os intermediários são reduzidos, cortando custos e melhorando a transparência. Fundos existentes podem ser convertidos em tokens, seja por meio de sistemas on-chain (completamente digitais e verificáveis na blockchain) ou off-chain (registros parciais), oferecendo aos investidores a possibilidade de manter ou usar como colateral os tokens vinculados a imóveis.
Um exemplo concreto é o Kin Capital, que em 2025 lançará um fundo de dívida imobiliária de 100 milhões de dólares em uma plataforma blockchain, marcando um passo adiante na digitalização do setor imobiliário.
Securitizações e empréstimos: transparência e redução de custos
O setor de securitização e hipotecas também está evoluindo graças à tokenização. Produtos como títulos lastreados em hipotecas e linhas de crédito de capital próprio estão sendo cada vez mais geridos por meio da blockchain, melhorando a transparência e reduzindo os tempos de processamento.
Empresas como Redwood Trust e Figure Technologies adotaram essas tecnologias para relatórios e securitizações mais eficientes. Por exemplo, a LiquidFi publica dados diários relacionados a pagamentos de empréstimos, reduzindo assim os custos e o tempo de gestão. Esse método inovador facilita relatórios mais detalhados e oportunos, beneficiando tanto investidores quanto operadores de mercado.
Projetos imobiliários e terrenos: novos modelos de financiamento fracionado
A tokenização também permite o financiamento de projetos imobiliários complexos ou terrenos não desenvolvidos por meio da fracionação de títulos. Operações como a venda tokenizada de um empreendimento residencial canadense avaliado em 300 milhões de dólares ou um fundo de 1 bilhão dedicado a centros de dados globalmente demonstram como esse modelo pode atrair capital diversificado.
Esse modo permite a distribuição de risco entre diferentes tipos de investimentos, incluindo dívida, capital e estruturas híbridas; além disso, aumenta o acesso a projetos financeiramente desafiadores, oferecendo potencialmente retornos interessantes para os investidores.
Mercados e plataformas digitais para imóveis tokenizados
O desenvolvimento de mercados e bolsas em tempo real, como World Property Exchange e RedSwan, melhorou a transparência e a liquidez dos ativos tokenizados. Esses espaços digitais tornam constantemente visível o desempenho dos investimentos, permitindo negociações rápidas e seguras.
No entanto, o futuro do setor requer uma evolução tecnológica em direção a uma maior interoperabilidade entre diferentes blockchains. Soluções de camada 2 e protocolos cross-chain estão em desenvolvimento, facilitando transações em diferentes plataformas enquanto mantêm a privacidade e a conformidade regulatória.
Desafios e considerações para investidores e gestores
Investidores e gestores de ativos imobiliários devem considerar vários aspectos antes de entrar no mercado tokenizado. É necessário avaliar cuidadosamente a escolha da blockchain, soluções de custódia de tokens e implicações fiscais e contábeis. Além disso, a cibersegurança continua sendo um ponto crucial a ser abordado para proteger os ativos digitais.
Uma infraestrutura adequada, compreensão das regulamentações do setor e a adoção de protocolos de segurança avançados são fundamentais para aproveitar totalmente o potencial da tokenização e minimizar riscos potenciais.
Rumo a um novo ecossistema imobiliário digital
A tokenização de imóveis marca o início de uma transformação radical no setor imobiliário. Graças à blockchain, a propriedade fracionada, transparência e eficiência operacional em breve se tornarão elementos-chave deste mercado.
A longo prazo, a tokenização pode democratizar o acesso a investimentos imobiliários, expandir a participação no mercado e fomentar a inovação financeira com novos modelos de capital.
Qualquer pessoa que opere no setor deve monitorar de perto esse fenômeno e considerar uma abordagem gradual para a integração de tecnologias digitais que melhorem a experiência dos investidores e a gestão de patrimônio.
A tokenização imobiliária representa uma fronteira que expandirá o mundo imobiliário, fornecendo ferramentas mais ágeis e inclusivas. O futuro está se aproximando rapidamente: investir no digital pode abrir novas perspectivas de crescimento e competitividade para profissionais e investidores.