El mercado de vivienda de China está colapsando y no hay nadie que lo rescate. Los desarrolladores están atrapados, los compradores están ausentes y la población está cayendo de un acantilado.

El caos inmobiliario del país no comenzó este año. Ha estado en espiral desde finales de 2020, y ahora el último clavo es demográfico: menos personas están vivas para comprar casas. Eso significa más apartamentos vacíos, menos ventas de casas y un sector inmobiliario que está sangrando sin una solución real.

Los números son brutales. Goldman Sachs dijo esta semana que la nueva demanda de viviendas en áreas urbanas de China está estancada en menos de 5 millones de unidades por año, en comparación con 20 millones en 2017.

El problema es simple. Nacen menos personas, mueren más personas y no hay crecimiento en las ciudades. “La caída de la población y la desaceleración de la urbanización sugieren una disminución de la demanda demográfica de vivienda”, escribieron los economistas del banco en su nota del lunes, según informó CNBC.

Menos bebés, menos compradores, menos casas vendidas

El Banco Mundial ahora espera que la población de China se reduzca por debajo de 1.39 mil millones para 2035, en comparación con 1.41 mil millones hoy. Tianchen Xu, economista senior de la Unidad de Inteligencia del Economista, dijo que la caída se debe a menos nacimientos y más muertes vinculadas a una población envejecida.

Goldman Sachs agregó que esto derribará la demanda de viviendas en medio millón de unidades cada año en esta década, y ese golpe se volverá más agudo en la década de 2030—1.4 millones de casas menos vendidas cada año. En la década de 2010, el crecimiento de la población agregó 1.5 millones de unidades a la demanda cada año. Eso se ha invertido por completo ahora.

El país intentó solucionarlo. En 2016, Pekín terminó con la política de un solo hijo. También impulsaron incentivos en efectivo para que la gente tuviera más hijos. Nada de eso funcionó. Las tasas de fertilidad siguieron cayendo. Xu dijo que estas políticas tienen un “efecto limitado” porque no solucionan problemas de la vida real como el bajo ingreso, trabajos inestables y el alto costo de tener hijos. También dijo que muchas personas jóvenes están retrasando el matrimonio, eligiendo carreras en su lugar, o simplemente no están interesadas en formar familias.

Y el colapso es visible en las escuelas. En los últimos dos años, casi 36,000 jardines de infancia cerraron en toda China, según datos del Ministerio de Educación. Más de 10 millones de estudiantes de preescolar desaparecieron del sistema.

El número de escuelas primarias cayó en casi 13,000 entre 2022 y 2024, lo que está borrando la demanda de vivienda basada en la educación que alguna vez impulsó los precios en vecindarios clave.

La gente solía pagar primas por vivir cerca de las mejores escuelas. Ahora esas primas están evaporándose. William Wu, analista de propiedades en Daiwa Capital Markets, dijo que menos niños y cambios en las reglas de inscripción significan que esas casas no mantienen el mismo valor. Los gobiernos locales también están reduciendo el acceso a escuelas basadas en distritos, lo que solía hacer subir los precios.

Una madre en Pekín informó a CNBC que compró su apartamento hace dos años por el doble del precio promedio en la ciudad. Lo hizo para que su hijo de 7 años pudiera ingresar a una buena escuela pública. Pero ahora la unidad vale un 20% menos. Esa línea de tiempo coincide con los datos de Wind Information que muestran que la inscripción en primer grado en 2023 fue la más alta en dos décadas—justo antes de que volviera a colapsar en 2024, el año en que su hijo comenzó la escuela.

Los precios caen más fuerte a medida que nadie compra

El mercado inmobiliario no se ha recuperado del colapso que comenzó a finales de 2020. La acción del gobierno—tanto nacional como local—ha hecho poco para desacelerarlo. Desde el pasado septiembre, se implementó una serie de medidas, pero apenas hicieron un mella. Los precios de las casas nuevas cayeron en mayo a su ritmo más rápido en siete meses, dijo Larry Hu, economista jefe de Macquarie en China. Han sido dos años consecutivos de caída de precios.

Las ventas están cayendo tan rápido. En la primera mitad de este mes, las ventas de nuevas viviendas en 30 ciudades principales de China cayeron un 11% interanual. Eso es peor que la caída del 3% en mayo. Hu agregó que a pesar de que el gobierno está tratando de apoyar el mercado, nada de eso está deteniendo la hemorragia.

Goldman espera que el aumento de la vida urbana se desacelere en los próximos años. Eso acaba con lo que queda de la historia de crecimiento. Wu estuvo de acuerdo. Dijo que el verdadero impacto del colapso demográfico de China en la propiedad no llegará de una vez. Tomará décadas. Aún así, señaló que “parte de este declive será compensado por la continua urbanización y la demanda de mejoras de vivienda”. Pero ahora mismo, esas mejoras no están llegando lo suficientemente rápido.

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